新华财经上海7月12日电（记者杨溢仁）近日，受到FOF基金将公募REITs纳入投资范围的利好提振，表现持续疲弱的二级市场终于迎来了一波久违的上涨行情。
　　分析人士认为，上述举措传递出了REITs资产价格被低估、监管呵护市场、增量资金入市、二级市场流动性有望改善的信号。
　　向后看，随着公募REITs体量的加速扩大，以及存量资产和新增投资良性循环的形成，中长期内我国公募REITs市场必将实现稳定、可持续发展。
　　监管部门果断出手“护盘”
　　“已上市REITs收益全部告负”“中证REITs指数6月跌幅加大”“中金湖北科投REIT上市首日破发”……今年以来，公募REITs缘何集体下挫已然成为了业界热议的焦点。
　　业内人士普遍认为，此轮深度下跌由多方面因素促成，其中既有短期问题——例如部分REITs经营业绩未达预期、机构行为趋同导致投资者清仓止损，也有中长期矛盾——包括投资者结构单一、市场流动性不足等。
　　“由于国内诸多REITs资产类型在一级市场上的交易较少，因此二级市场承担了更多的资产定价与‘寻锚’职能。”一位从事不动产投资的业内人士在接受记者采访时指出，“而一旦二级市场失去定价功能，很可能会导致REITs新发意愿下降，存量REITs难以扩募再融资，REITs整体发展受到阻碍。好在监管机构及时关注到了上述情况，FOF投资REITs限制的放开，为市场注入了一剂‘强心针’。”
　　值得一提的是，上述利好消息一出，28只REITs应声全部上涨，7月6日和7月7日，中证REITs（收盘）指数分别录得1.86%和2.13%的涨幅。
　　不仅如此，上周中证REITs（收盘）指数最终收于842.79点，周内上涨1.11%，跑赢主要股票和债券宽基指数。
　　“明确公募REITs纳入FOF基金投资范围，意味着会有更多资金入场，虽然实际投资规模尚不确定，但事件本身及时扭转了存量资金持续的做空情绪。”中信证券首席经济学家明明坦言，“REITs新政大概率将对市场形成正面催化，叠加政策层积极发声，后续公募REITs政策端的进一步发力依旧可期。”
　　整体业绩稳中有升
　　值得一提的是，近日上市公募REITs陆续披露了2023年中期主要运营数据。记者观察发现，部分REITs项目的中期运营数据稳中向好，彰显出了十足的“韧性”。
　　尤以中金厦门安居REIT为例，其自发行上市以来出租率稳中有升，2022年四季度末、2023年一季度末及2023年二季度末，整体出租率分别为99.15%、99.49%及99.64%。截至2023年6月30日，中金厦门安居REIT底层基础设施项目的租金收缴率达到了100%。
　　两只工业厂房类产业园区REITs中，国泰君安临港创新产业园REIT与国泰君安东久新经济REIT的出租率维持高位，2023年上半年及二季度租金环比及同比均有所提升，表现亮眼。其中，国泰君安临港创新产业园REIT上半年组合平均出租率为98.3%，2023年二季度的平均出租率为97.6%；国泰君安东久新经济REIT上半年维持了100%出租率的“满租状态”。两只REITs工业厂房业态资产具有租约年限长、租户流动性低且搬迁成本高的特质，运营稳定性较强。
　　再就高速公路板块来看，国金中国铁建REIT上半年业绩边际修复，底层资产渝遂高速重庆段断面标准车流量较去年同期增长了8.52%。
　　“已有数据表明，各业态复苏处于进行时，即便业态间存在一定分化，可整体业绩稳中有升也是不争的事实。”中信建投证券房地产首席分析师兼建筑首席分析师竺劲指出，“目前，保租房、仓储物流及厂房类产业园区资产的稳定性强，受宏观经济活动影响较小；办公类产业园区REITs仍处于恢复之中，预计将稳步向好；高速公路车流量同比增长，呈边际修复趋势。我们同时发现，扩募注入资产较为优质，对于提升组合的整体表现有明显效果。随着积极因素的不断积累，叠加年内市场持续回撤带来的估值回调，当前公募REITs的配置价值已进一步提升。”
　　“不过，短期市场向好情绪能否延续，个人认为还需关注以下多方面因素的变化。”一位机构交易员坦言，“首先，是交易主线会否由增量资金和流动性改善预期推动的估值修复转向对于二季度业绩的反馈；其次，是后续会否有更多FOF将公募REITs明确纳入投资范围；再者，是增量资金实际的入市时点与规模。”
　　市场活力尚待激发
　　作为国内金融市场中年轻的投资领域，“试错-容错-纠错”是必经的过程。
　　鉴于国内公募REITs业务还处于发展初期，不少业内专家建议，除了进一步扩大投资者范围外，后续管理层还可以考虑增加投资品类和投资方式，以期更好地激发市场活力。
　　具体而言，在丰富REITs相关投资产品方面，未来包括REITs指数/ETF产品、REITs FOF产品、海外REITs产品等均值得细究。与此同时，就投资方式考量，未来REITs期权、期货，REITs份额质押，适当允许提高REITs投资品种的杠杆率等方式亦值得探讨。“这将增加REITs投资的双向博弈，从而增加REITs市场的赚钱效应。”上述交易员说。
　　从发行、运管方面考虑，最近市场中关于扩募发行人限制放开、募集资金用途放开、资产处置相关管理办法出台的讨论亦有所增多。“当前，建立并完善标准化、高效的扩募机制对于我国REITs市场持续纳入优质存量资产以实现规模增长具有积极促进作用。”中金普洛斯REIT的相关负责人告诉记者，“未来，我们希望通过不断扩募、置入优质资产，挖掘公募REITs作为资产上市平台持续的成长空间和经营活力，助力REITs市场规模增长。”
　　道阻且长，行则将至。在监管“呵护”、政策扶持、业界各方协力施为的背景下，我国公募REITs市场必能行稳致远，为国内经济高质量发展作出应有的贡献。
（文章来源：新华财经）